רכישת דירה עם חריגות בנייה - האם זה מסוכן ומה צריך לבדוק?

מהי חריגת בנייה?

חשוב להבין כי ישנן חריגות בנייה מסוגים שונים כגון:

• בנייה של מבנה ללא קבלת היתר בנייה.

• בנייה בחריגה מהיתר (הוספת חדר שאינו מופיע בהיתר).

• שימוש בניגוד להיתר (מחסן שנעשה בו שימוש כדירת מגורים)

• שימוש בניגוד לייעוד (שימוש במבנה למגורים כאשר המבנה מיועד לתעשייה)

כיצד ניתן לבדוק אם קיימת חריגת בנייה?

בכל וועדה מקומית יש תיקי בניין. בכל תיק בניין ניתן למצוא את התכניות, האישורים ואת המסמכים האדריכליים, המנהליים והתכנוניים של הבניין. כמו כן בתיק הבניין ישנו את היתר הבניה הניתן למבנה. יש לבצע השוואה בין היתר הבנייה המופיע בתיק הבניין לשטח הבנוי בפועל ולתכניות החלות במקום. לביצוע בדיקות אלו, מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין או אדריכל.

חריגת בנייה הנוגדת את דיני התכנון והבנייה מהווה עבירה פלילית.

האם ניתן לרכוש נכס עם חריגות בנייה?

ראשית, במידה ומוכר הנכס יודע כי קיימות חריגות בנייה בנכס, עליו ליידע את הרוכש.

שנית, קיימות חריגות בנייה שניתן להכשירן. הכשרת חריגת בנייה עשויה להסתכם בעלות כספית גבוהה. ניתן לקחת זאת בחשבון בעת ניהול המשא ומתן בין הצדדים. באפשרות המוכר להכשיר את החריגות בטרם החתימה על החוזה למכירת הנכס או באפשרות המוכר להשאיר את החריגות ולהפחית במחיר. ישנן חריגות שאינן ניתנות להכשרה, המשמעות הינה שיש צורך בהריסה.

שלישית, במידה ונחתם הסכם לרכישת נכס עם חריגות בנייה, יש לקחת בחשבון שלצורך העברת הזכויות יש צורך בקבלת אישור עירייה מאת הוועדה המקומית. במידה והוועדה המקומית תאתר חריגות בנייה, ייתכן והאחרונה לא תעניק אישור זה בגין החריגות ולא ניתן יהיה לבצע את העברת הזכויות.

רביעית, אם בכוונת הרוכש ליטול משכנתא, יש להביא את הדעת לכך שבטרם נתינת המשכנתא ע"י הבנק, נשלח ע"י הבנק שמאי אשר יבדוק את הנכס. כחלק מהבדיקות אשר עורך השמאי נבדקת התאמת הנכס להיתר. במקרה שבו השמאי יאתר חריגת בנייה, האחרון יפחית את ערכה משווי הנכס בדוח שיספק לבנק. לעיתים, חריגות הבנייה אף יכולות למנוע את אישור המשכנתא.

חמישית, הרוכש חשוף לסנקציות בגין הבניה לרבות לצו להריסת המבנה כולו או החלק הבלתי חוקי ואף לאיסור השימוש בנכס וכמו כן, חשוף להליכים פליליים בגין עבירות הבנייה.

שישית, במידה והרוכש יהיה מעוניין בעתיד לבקש היתר בנייה, הוא יידרש להכשיר את החריגה או להרוס אותה כתנאי לקבלת ההיתר.

מכל הנאמר לעיל, ניתן לרכוש נכס עם חריגות בנייה אך יש לקחת בחשבון את כל הסיכונים הכרוכים בדרך. רכישת נכס שכזה תתבצע אך ורק בליווי של עורך דין המתמחה בתחום אשר ידאג לבצע את העסקה בדרך הבטוחה ביותר.